Plazo de prescripción para reclamar cuotas impagadas a la comunidad de propietarios

¿Cuánto tiempo se tiene para reclamar las deudas de comunidad?

Conoce los detalles sobre la acción de reclamación y plazo de prescripción para cuotas impagadas

1. Introducción

El plazo de prescripción de la acción de reclamación de las cuotas impagadas a la comunidad de propietarios es un tema importante a tener en cuenta. En este artículo, te explicamos qué es el plazo de prescripción, cómo reclamar las cuotas impagadas y las consecuencias legales de no hacerlo. Aprende todo lo que necesitas saber para evitar problemas en tu comunidad de propietarios.

2. Prescripción de la acción

En este artículo vamos a tratar del plazo de prescripción de la acción para reclamar el pago de las deudas comunitarias, cuestión resuelta de manera definitiva por el Tribunal Supremos en las TS, Sala Primera, de lo Civil, Pleno, 769/2021, de 4 de noviembre y TS, Sala Primera, de lo Civil, 182/2021, de 30 de marzo (SP/SENT/1093726)

Estas dos Sentencias se pronuncian en el mismo sentido, resolviendo que el plazo de prescripción para reclamar las cuotas impagadas a la comunidad de propietarios es de 5 años, por aplicación del artículo 1966.3 CC. Resolviendo la discrepancia que existía en las Audiencias de nuestro país entre los 15 años del artículo 1964 CC en su anterior redacción y los 5 años del artículo 1966.3 CC

El Tribunal Supremo llega a esta conclusión señalando que los presupuestos de la comunidad son anuales y en el ejercicio económico anual se producen los gastos correspondientes que han de ser satisfechos por los comuneros según la cuota asignada. Precisamente, el aplazamiento por mensualidades de los pagos, en este caso de las cuotas de comunidad, responde a la necesidad de no sobrecargar a las economías familiares que podrían ser destinatarias de una reclamación muy cuantiosa. Es cierto que se trata de una obligación esencial para el desarrollo de la vida comunitaria y que cesar en los pagos supone -salvo casos especialmente justificados- una actuación insolidaria, pero del mismo modo resulta incomprensible que la comunidad deje transcurrir tan largo período de tiempo -en este caso, notablemente superior a los cinco años- para exigir el pago del comunero que reiteradamente falta al cumplimiento de sus obligaciones.

Por todo ello, concluye el TS que el plazo de prescripción aplicable a los casos de reclamación de cuotas de la comunidad es el de 5 años previsto en el apdo. 3 del art. 1966 CC

3. Interrupción de la prescripción

Es conveniente, para evitar que las deudas de comunidad prescriban e interrumpir el plazo de prescripción, por los mecanismos que establece la ley.

Concretamente, el artículo 1973 Código civil contempla una causa natural de interrupción de la prescripción fundada en la existencia de actos conservativos y defensivos del derecho del titular. Dicho precepto dispone que la prescripción de las acciones se interrumpe:

1.- Por su ejercicio ante los Tribunales. Ya sea en procedimientos civiles o con la presentación de la demanda de conciliación.
2.- Por reclamación extrajudicial del acreedor. Envió de burofax, requerimiento notarial… siempre debe ser por un medio fehaciente.
3.- Por cualquier acto de reconocimiento de la deuda por el deudor.
El plazo se vuelve a reiniciar cuando se interrumpe, existiendo el riesgo nuevamente de que prescriban las deudas sino se reclaman judicialmente.
El pago por el deudor de la deuda, aunque la misma este prescrita, es totalmente valido y no puede reclamar el deudor que ha pagado, a la Comunidad de Propietarios la devolución de la misma, ya que no podemos olvidar, que la deuda existe, lo único , que no se puede reclamar judicialmente.

4. Computo del plazo a efectos de prescripción

Los plazos se cuentan de conformidad al artículo 5 del Código Civil, de fecha a fecha, sin tener en cuenta los días hábiles o inhábiles, asi lo recoge la Sentencia Audiencia Provincial de Alicante de fecha 5.05.2004.- «…que de conformidad con lo establecido en el artículo 5 del Código Civil los plazos establecidos por años se contarán de fecha a fecha, lo que implica que en este caso la demanda se presentó al día siguiente de cumplirse el plazo de un año que el artículo 1968.2 de dicho cuerpo legal establece para el ejercicio de la acción de responsabilidad extracontractual del artículo 1902 …».

5. Conclusión

La obligación de contribuir al pago de las cuotas de comunidad prescribe a los 5 años si no se ha reclamado fehacientemente al deudor con anterioridad. Para evitar consecuencias legales, es importante liquidar las deudas en una Junta de Propietarios e interponer la correspondiente demanda judicial.