Desahucio por impago de alquiler: cómo enfrentarlo con éxito

El desahucio por impago de alquiler es un proceso judicial que los propietarios o arrendadores de viviendas o locales comerciales a menudo deben realizar cuando un inquilino incumple con el pago del alquiler y se niega a abandonar la propiedad. Aunque es habitual que los propietarios intenten resolver el problema de manera amistosa antes de recurrir a esta medida legal, en este artículo nos centraremos en lo que ocurre después de presentar la demanda de desahucio.

El proceso de desahucio por impago de alquiler

El proceso de desahucio por impago de alquiler puede ser complejo y desafiante para los propietarios de viviendas o locales comerciales.

Es fundamental comprender los detalles de este proceso para poder abordarlo de manera efectiva.
Uno de los aspectos clave es la presentación de la demanda, la cual debe incluir la reclamación de la deuda y la solicitud de desahucio por falta de pago. Esto se debe a que el desahucio es un proceso especial que permite al propietario recuperar la posesión de la propiedad y presionar al inquilino para que cumpla con sus obligaciones de pago.

El proceso judicial de desahucio por impago de alquiler consta de dos fases: la declarativa y la ejecutiva. Es importante entender esta distinción, ya que afecta a las posteriores explicaciones que se detallan en esta guía.

La fase declarativa comienza con la presentación de la demanda de desahucio, en la cual el juez debe declarar la existencia de la deuda y dictar la sentencia que condena al inquilino al desahucio por impago de alquiler. Esta fase concluye con la sentencia o decreto de archivo, del cual se explicará más adelante su significado.

Una vez finalizada la fase declarativa y condenado el inquilino al desahucio, éste debe devolver las llaves de la propiedad. En caso de que el inquilino no las devuelva, se puede proceder con la fase ejecutiva, que consiste en solicitar a través de una demanda ejecutiva el lanzamiento de la vivienda o local, para dar cumplimiento de lo dictado por el juez en la fase declarativa.

Sin embargo, la ley establece que en los procesos de desahucio no es necesario presentar dos demandas separadas (una declarativa y otra ejecutiva). Si en la demanda inicial de desahucio se solicita expresamente que se ejecute el desahucio en caso de que el inquilino sea condenado, no es necesario presentar una demanda ejecutiva adicional, sino que se puede proceder directamente al desahucio en la fecha correspondiente.

Demanda de desahucio

La demanda de desahucio por impago de alquiler debe ser presentada obligatoriamente por un abogado especialista en propiedad y procurador, independientemente del importe de la deuda.

La demanda debe ser presentada en los juzgados de la ciudad donde se encuentra la vivienda o local en cuestión.

Junto con la demanda de desahucio, es necesario adjuntar una copia del contrato de arrendamiento (no suele ser necesario presentar el original). En caso de que no exista un contrato por escrito, se deben aportar pruebas que acrediten la relación de arrendamiento, como correos electrónicos, recibos bancarios de los pagos de la renta, entre otros.

Además, es recomendable que el abogado adjunte un poder general para pleitos o apoderamiento electrónico, este último es gratuito, del cliente al procurador, ya que esto puede acelerar el proceso y ganar 15 o 20 días en el procedimiento.

Decreto de admisión

El decreto de admisión es un documento que emite el juzgado aproximadamente un mes después de presentar la demanda de desahucio. Este documento contiene información relevante, como las fechas del juicio y del desahucio.

El abogado del demandante recibe el decreto de admisión a través de internet, y se encarga de informar a su cliente acerca de las fechas establecidas. Por otro lado, el inquilino recibe una copia impresa del decreto de admisión en la vivienda o local arrendado.

El decreto de admisión suele contener varios detalles, pero los más importantes son:

Fecha del juicio.

Fecha del desahucio.

Plazo de 10 días hábiles para que el inquilino pueda oponerse a la demanda de desahucio desde que recibe el decreto.

Plazo de 3 días desde que recibe la demanda para que el inquilino pueda solicitar el beneficio de justicia gratuita.

Estos son los aspectos más relevantes del decreto de admisión, que proporciona información crucial sobre las fechas y plazos del proceso de desahucio, tanto para el demandante como para el inquilino.

Notificaciones

Hay que tener en cuenta que hasta que la demanda de desahucio no sea notificada al inquilino, el proceso se considera como si no hubiera comenzado. Esto implica que el plazo de 10 días para que el inquilino se oponga (o no) a la demanda, comienza a contar desde el momento en que se le notifica la demanda.

Anteriormente, era común que los inquilinos evadieran las notificaciones, lo que resultaba en retrasos de 10-12 meses en los procesos, ya que no se podía notificar la demanda al inquilino.

Una vez que se ha realizado la notificación, es cuando comienzan a contar los 10 días para que el inquilino se oponga a la demanda. Es en este momento cuando el proceso realmente se considera iniciado oficialmente.

Sin embargo, es común que la demanda no se pueda notificar al inquilino (por no estar en casa, negarse a recibirla, etc.). En estos casos, la ley establece que se debe realizar una investigación domiciliaria, es decir, el juzgado busca domicilios asociados al DNI del inquilino en registros de tráfico, seguridad social y policía.

Si se encuentran domicilios, se intenta nuevamente la notificación en ellos. Si se tiene éxito en la notificación, entonces comienza a contar el plazo de 10 días para que el inquilino se oponga a la demanda. Pero si aún así no se logra notificar en ninguno de los domicilios encontrados, entonces la demanda se cuelga en el tablón de anuncios del juzgado y, a partir de ese momento, comienzan a contar los 10 días hábiles.

Durante esos 10 días hábiles, si el inquilino se opone a la demanda, se llevará a cabo un juicio. Y después del juicio, se emitirá una sentencia, y si todo sale bien, se procederá al desahucio. Sin embargo, si durante esos 10 días el inquilino no se opone a la demanda, no habrá juicio y el juez nos dará la razón mediante un decreto de archivo, y la siguiente etapa será el desahucio en la fecha prevista.

Por lo tanto, el tema de las notificaciones es fundamental en el proceso, ya que puede significar que el proceso se retrase durante meses o, si todo va bien, acelere el proceso.

Solicitud de justicia gratuita

En el proceso de demanda de desahucio, el inquilino tiene la opción de solicitar justicia gratuita en cualquier momento hasta que el proceso concluya. Sin embargo, solo podrá suspender los plazos para contestar a la demanda si realiza la solicitud dentro de los primeros 3 días hábiles desde que recibe la demanda.

Si el inquilino solicita justicia gratuita en el primer día, se suspenderá el plazo de 10 días que tiene para oponerse a la demanda. Una vez que se le asigne un abogado de oficio (lo cual puede tardar aproximadamente un mes o más), el plazo se reanudará y le quedarán 9 días para presentar su oposición.

En cambio, si el inquilino la solicita después del tercer día desde que recibió la demanda, los plazos no se suspenderán. Debido a que suele tomar alrededor de 30 días o más para que se le asigne un abogado de oficio, el plazo de 10 días para oponerse a la demanda vencerá antes de que tenga un abogado asignado. Esto significa que una vez que se le asigne el abogado de oficio, ya habrá pasado el plazo para oponerse y no podrá hacer nada para evitar el desahucio.

Oposición a la demanda

El inquilino tiene un plazo de 10 días hábiles para presentar su oposición a la demanda una vez que la recibe, tal y como se ha indicado previamente.

En la mayoría de los casos, alrededor del 90%, la oposición se realiza con la asistencia de un abogado de oficio, rara vez con abogado privado.

El escrito de oposición a la demanda debe llevar la firma del abogado y el procurador, y en él se deben redactar los motivos por los cuales el inquilino considera que no debe la deuda reclamada.

Juicio por impagos de alquiler 

De acuerdo con la ley, si el inquilino presenta una oposición a la demanda, se llevará a cabo un juicio.

Sin embargo, si el inquilino no se opone, no habrá juicio y el propietario obtendrá directamente la razón, lo que podría resultar en un desahucio o lanzamiento en la fecha programada.

En caso de que haya un juicio, estos suelen ser rápidos, generalmente durando no más de dos o tres minutos, de acuerdo con la práctica común.

La sentencia o decreto de archivo 

La sentencia o el decreto de archivo son dos posibles resultados en un proceso legal de desahucio. Si hay juicio porque el inquilino se ha opuesto a la demanda, entonces habrá sentencia. Por otro lado, si no hay juicio porque el inquilino no ha presentado oposición, se dictará un decreto de archivo. Aunque en la práctica ambos tienen el mismo efecto, condenando al inquilino a lo solicitado en la demanda, que incluye el pago de la deuda hasta el día del desahucio, el desahucio en sí mismo, y el pago de las costas del proceso.

Desalojo por impago de alquiler 

El lanzamiento, o desalojo, es una etapa distinta a la fase declarativa en los procesos de desahucio, según lo establecido en el artículo 440.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC). A diferencia de la demanda ejecutiva, en el desahucio se procede directamente al lanzamiento.

El lanzamiento es el proceso en el cual el juez retira la posesión de la vivienda o local al inquilino y la devuelve al arrendador o propietario, en caso de que el inquilino no devuelva las llaves voluntariamente después de la sentencia o decreto.

El arrendador o propietario puede o no estar presente en el lanzamiento, ya que el procurador lo representará. Además del procurador, también debe asistir un cerrajero y los miembros del juzgado encargados de llevar a cabo el lanzamiento, generalmente dos personas.

Al finalizar el lanzamiento, el personal del juzgado redacta un acta detallando lo sucedido y el estado de la vivienda o local. Una copia de dicho acta se entregará al propietario o arrendador en los días posteriores.

El cobro de la deuda 

El cobro de la deuda se lleva a cabo una vez que el inquilino es condenado a pagarla, ya sea por sentencia o por decreto de archivo.

Sin embargo, si el inquilino no realiza el pago, el arrendador deberá interponer una demanda ejecutiva para intentar embargar los bienes del inquilino, como saldos en cuentas bancarias o nóminas, entre otros.

A diferencia del proceso de lanzamiento (donde no es necesario presentar una demanda ejecutiva), la vía ejecutiva para el cobro de la deuda no comienza automáticamente, sino que se debe interponer una demanda ejecutiva para iniciar el proceso de embargos.

¿Cuánto cuesta un desahucio por impago de alquiler? 

Los gastos principales que el arrendador deberá asumir para recuperar su vivienda o local a través de la vía judicial incluyen los honorarios del abogado, del procurador y del cerrajero.

En general, no es necesario pagar gastos por acudir a la justicia, excepto en el caso de que el propietario sea una empresa, en cuyo caso se deberán abonar tasas judiciales que suelen tener un coste aproximado de 150 euros.

Los gastos comunes en un proceso de desahucio son:

Abogado: aproximadamente 600 euros.
Procurador: aproximadamente 150 euros
Cerrajero: su precio oscila entre los 80 y los 150 euros.
El poder para pleitos es gratuito en la mayoría de los casos, a menos que el propietario opte por hacerlo en una notaría, en cuyo caso puede tener un coste de alrededor de 60 euros.

¿Cuánto dura un desahucio por impago de alquiler? 

La duración de un desahucio por impago de alquiler puede variar considerablemente, principalmente en función del tiempo que tome notificar la demanda al inquilino, como se explicó en el apartado de «notificaciones».

Sin embargo, en promedio, basado en nuestra amplia experiencia en la gestión de cientos de procesos de desahucio, la duración media suele ser de aproximadamente 6 meses. Es importante tener en cuenta que el tiempo puede variar en diferentes ciudades y juzgados.

Por ejemplo, en ciudades como Madrid o Barcelona, puede tomar alrededor de 5 meses, mientras que en ciudades costeras suele tomar más tiempo. Las capitales castellanas suelen ser rápidas en términos de duración, mientras que, en Andalucía, las orientales tienden a ser más eficientes, pero las occidentales pueden ser más lentas. Valencia suele funcionar bien, mientras que Alicante tiene una gestión regular.

En resumen, cada juzgado es único en su funcionamiento, pero en términos generales, la duración promedio a nivel nacional para un desahucio por impago de alquiler es de aproximadamente 6 meses.