Nueva ley de la vivienda
El 27 de abril de 2023, la Ley de Vivienda fue aprobada por el Congreso de los diputados y ahora está pendiente de revisión y aprobación definitiva por el Senado. A pesar de su aprobación por el Congreso, todavía debe ser incluida en el BOE y entrar en vigor, lo que solo sucederá después de su aprobación por la Cámara Alta.
Esta ley contempla la eliminación del IPC como mecanismo de revisión de la actualización anual de la renta y la posibilidad de que las Administraciones competentes en materia de vivienda declaren zonas de mercado residencial tensionado, donde se establecerán sistemas de contención de rentas.
Tambien establece incentivos fiscales en sede de IRPF para determinados arrendadores y recargos en el IBI para las viviendas desocupadas. Se contempla la posibilidad de establecer una reserva para vivienda protegida del 40% en suelo rural sometido a actuaciones de urbanización y del 20% en suelo urbanizado que deba someterse a actuaciones de reforma o renovación de la urbanización.
Por último, establece modificaciones en la regulación del procedimiento de desahucio, el de ejecución hipotecaria y la subasta de bienes en situaciones de vulnerabilidad. Estas medidas buscan proteger los derechos de los inquilinos y mejorar el acceso a la vivienda en España.
Claves de la nueva Ley de vivienda
Introducción y tramitación parlamentaria:
El 20 de abril de 2023, la Comisión de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana aprobó el dictamen sobre el Proyecto de Ley por el derecho a la vivienda. Este proyecto incorpora el informe de la ponencia y varias enmiendas transaccionales. La tramitación parlamentaria del proyecto de ley estaba paralizada desde mayo de 2022. El 27 de abril de 2023, la Ley de Vivienda fue aprobada por el Pleno del Congreso de los Diputados, y ya ha sido remitida al Senado para continuar la tramitación parlamentaria.
Es importante destacar que, en general, la ley entrará en vigor el día siguiente a su publicación en el BOE. A continuación, se exponen los aspectos clave del proyecto de ley, aunque es posible que el texto sufra modificaciones durante su tramitación parlamentaria.
Limitaciones al precio de los alquileres de viviendas:
Para contener los precios de los alquileres de viviendas, el proyecto de ley incluye las siguientes medidas:
- Eliminación del Índice de Precios al Consumo (IPC) como índice de referencia para la actualización anual de la renta. En marzo de 2022 se acordó que en los contratos de arrendamiento de vivienda, en los que proceda actualizar la renta por cumplirse la correspondiente anualidad de vigencia, el mecanismo de actualización no sería el IPC, sino el Índice de Garantía y Competitividad, que por su definición no puede ser superior al 2%. Esta medida, que inicialmente solo iba a estar en vigor hasta el 30 de junio de 2022, se prorrogó hasta el 31 de diciembre de 2023.
- Limitación del incremento de renta en los contratos de arrendamiento de vivienda. Durante el 2024, en los contratos de arrendamiento de vivienda en los que proceda actualizar la renta, el incremento no podrá superar el 3% en el caso de grandes tenedores (personas físicas o jurídicas titulares de más de 10 inmuebles de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo garajes y trasteros). En los supuestos en los que el arrendador no fuera un gran tenedor, el incremento será el pactado entre las partes y, en defecto de pacto, no podrá ser más del 3%.
- Habilitación del Instituto Nacional de Estadística para definir un nuevo índice de referencia. Con el objetivo de evitar incrementos desproporcionados, se habilita al Instituto Nacional de Estadística a definir, antes del 31 de diciembre de 2024, un nuevo índice de referencia que se aplicará en lugar del IPC.
Cómo afecta a los contratos de arrendamiento de vivienda y la declaración de zonas de mercado residencial tensionado
Se establecen medidas que afectarán a las actualizaciones de renta de todos los contratos de arrendamiento de vivienda, independientemente de su ubicación en una zona de mercado residencial tensionado o no.
La declaración de zonas de mercado residencial tensionado se permitirá a las Administraciones competentes en materia de vivienda si se cumplen cualquiera de las dos condiciones siguientes: (i) la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos, supere el 30% de los ingresos medios de los hogares; o (ii) el precio de compra o de alquiler de la vivienda haya aumentado en esa zona, en los últimos 5 años, al menos 3 puntos por encima del IPC autonómico correspondiente. Sin embargo, la administración competente deberá declarar expresamente la zona como mercado residencial tensionado para que se cumpla esta condición. La declaración inicial tendrá una vigencia de 3 años, pudiendo prorrogarse anualmente.
La declaración de una zona de mercado residencial tensionado permitirá la modificación del régimen de prórrogas de los contratos y el tope de los precios de los arrendamientos.
En cuanto a la modificación del régimen de prórrogas de los contratos de arrendamiento de vivienda, se establece que, una vez finalizado el período de prórroga obligatoria o de prórroga tácita, el arrendatario podrá solicitar una prórroga extraordinaria por plazos anuales, con un máximo de 3 años, durante la cual se seguirán aplicando las mismas condiciones del contrato en vigor.
El arrendador, sea o no gran tenedor, estará obligado a aceptar la prórroga salvo que: (i) se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes; (ii) el arrendador haya comunicado en los plazos legales la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial; o (iii) se suscriba un nuevo contrato con las limitaciones de renta establecidas en el siguiente apartado.
¿Qué cambia y cómo afecta al mercado inmobiliario?
La nueva Ley de vivienda ha introducido cambios significativos en el mercado inmobiliario. Uno de los aspectos más importantes es la regulación del precio de los arrendamientos. Si se firman nuevos contratos, las implicaciones serán distintas en función de si el arrendador es un gran tenedor o no lo es.
Si el arrendador no es un gran tenedor, la renta no podrá exceder la del contrato anterior, una vez aplicada la cláusula de actualización anual. Además, no se podrán repercutir al arrendatario cuotas o gastos que no estuvieren previstos en el contrato anterior. En determinados supuestos, la renta podrá incrementarse en un máximo del 10%. Por ejemplo, si en los 2 años anteriores se hubieren realizado actuaciones de rehabilitación o mejora que supongan un ahorro de energía primaria no renovable, cuando en los 2 años anteriores se hubieren realizado actuaciones de mejora de accesibilidad, o cuando el plazo de duración pactado sea 10 años o más.
Por otro lado, si el arrendador es un gran tenedor, la renta del nuevo contrato no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia que se publique en un futuro. Es importante tener en cuenta que, a pesar de que el Proyecto de Ley define a los grandes tenedores como las personas físicas o jurídicas titulares de más de 10 inmuebles de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo garajes y trasteros, las comunidades autónomas podrán disminuir el umbral a 5 o más inmuebles en las zonas de mercado residencial tensionado.
Además, la nueva Ley establece que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador.
Otro aspecto importante es la modificación en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), que se limita a las personas físicas perceptoras de rendimientos del capital inmobiliario.
En la actualidad, los rendimientos netos positivos obtenidos del arrendamiento de viviendas disfrutan de una reducción del 60%.
La Ley establece las siguientes reducciones incompatibles entre ellas y que se aplican en el siguiente orden:
- Reducción incrementada del 90% cuando se hubiera formalizado por el mismo arrendador un nuevo contrato de arrendamiento sobre una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado.
- Reducción del 80% cuando se trate de viviendas objeto de un programa público de vivienda.
- Reducción del 60% en el resto de los casos. De esta forma, la reducción actual del 60% se mantiene, pero se establece una reducción mayor del 80% para las viviendas incluidas en programas públicos de vivienda y una reducción incrementada del 90% cuando el mismo arrendador formalice un nuevo contrato en una zona de mercado residencial tensionado.
- Limitación de fianzas. Se reduce la cuantía máxima de la fianza que el arrendatario debe entregar al arrendador. La fianza no podrá exceder de dos mensualidades de renta, salvo que se trate de contratos de arrendamiento de larga duración (más de cinco años), en cuyo caso la fianza podrá ser de hasta tres mensualidades de renta.
- Protección de los colectivos vulnerables. Se establece una serie de medidas para proteger a los colectivos más vulnerables, como por ejemplo, la prórroga obligatoria del contrato de arrendamiento en el caso de personas en situación de vulnerabilidad económica y social, o la posibilidad de intervenir en los procesos de desahucio de estas personas.
- También se establecen medidas para garantizar la habitabilidad de las viviendas arrendadas.
Gastos de gestión inmobiliaria y de formalización de contrato para alquiler de propiedades
Los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato en el alquiler de un inmueble serán asumidos por el arrendador.
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)
El Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) experimentará una modificación que afectará únicamente a las personas físicas que perciben rendimientos del capital inmobiliario.
Esta modificación se centrará en los tenedores de inmuebles personas físicas que no realicen una actividad económica de arrendamiento conforme a la normativa.
Actualmente, los rendimientos netos positivos obtenidos del arrendamiento de viviendas disfrutan de una reducción del 60%. Sin embargo, el Proyecto de Ley contempla una serie de reducciones incompatibles entre ellas y que se aplicarán en un orden específico.
- En primer lugar, una reducción incrementada del 90% se aplicará si el mismo arrendador formaliza un nuevo contrato de arrendamiento sobre una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado y la renta inicial se reduce en más de un 5 % en relación con la última renta del anterior contrato de arrendamiento.
- En segundo lugar, una reducción incrementada del 70% se aplicará si el arrendador alquila por primera vez la vivienda en una zona de mercado residencial tensionado y el arrendatario tiene entre 18 y 35 años. Además, se aplicará esta reducción si se trata de viviendas arrendadas a la Administración o a entidades sin fines lucrativos y se destinan al alquiler social con una renta mensual inferior a la establecida en el programa de ayudas al alquiler del plan estatal de vivienda, o al alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad económica.También se aplicará en caso de que la vivienda esté acogida a algún programa público de vivienda o calificación en virtud del cual la Administración limite la renta del alquiler.
- En tercer lugar, una reducción incrementada del 60% se aplicará en los casos en que se hubieran efectuado obras de rehabilitación en los 2 años anteriores a la celebración del contrato de arrendamiento. Finalmente, una reducción general del 50% también estará disponible.
En resumen, el contribuyente podrá aplicar la mayor de las reducciones que le corresponda entre las mencionadas, siempre y cuando cumpla con las normas sobre incremento de rentas dentro de una zona de mercado residencial tensionado previstas en la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Es importante tener en cuenta que estas reducciones no se aplicarán a menos que se cumplan las normas anteriormente mencionadas. Además, la redacción actual de la medida en sede de IRPF junto con la entrada en la nueva ley lleva a concluir que las reducciones incrementadas se aplicarán por primera vez para los períodos impositivos iniciados a partir del 1 de enero de 2024. Sin embargo, se entiende que podrán aplicarse para los contratos suscritos desde la entrada en vigor.
Recargos en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) por viviendas desocupadas
Novedades en el Proyecto de Ley
La normativa actual permite a los Ayuntamientos imponer un recargo del 50% en el IBI de viviendas desocupadas, lo que afecta a todos los tenedores de inmuebles. Sin embargo, la nueva ley introduce nuevas medidas que buscan incentivar la ocupación de viviendas desocupadas. A continuación, se detallan las novedades y procedimientos a seguir para su aplicación efectiva.
- Aumento del recargo: El Proyecto de Ley permite incrementar hasta el 100% el recargo del IBI cuando se trate de viviendas desocupadas por un plazo superior a 3 años. Además, se podrá incrementar otro 50% el recargo (entre 100% y hasta el 150%) cuando los inmuebles pertenezcan a titulares de dos o más viviendas desocupadas en el mismo municipio.
- Definición de vivienda desocupada: A estos efectos, se considera vivienda desocupada aquella que permanezca desocupada, de forma continuada, por un plazo superior a 2 años, salvo determinadas causas justificadas, como el traslado temporal por razones laborales o los inmuebles sujetos a obras o rehabilitación.
- Procedimiento administrativo: La situación de desocupación deberá declararse mediante un procedimiento administrativo con audiencia del contribuyente. Se deberán presentar los documentos necesarios para justificar la situación de desocupación y se comprobará que se cumplen los requisitos establecidos.
- Fecha de entrada en vigor: Aunque está previsto que la entrada en vigor de estas medidas sea al día siguiente de la publicación de la norma en el BOE, su aplicación efectiva requerirá la declaración de desocupación del inmueble.
La aplicación de estas medidas busca incentivar la ocupación de viviendas desocupadas y evitar la especulación inmobiliaria. Los propietarios de inmuebles deben estar informados sobre los nuevos recargos del IBI y los procedimientos a seguir para su aplicación efectiva.
Modificaciones en el procedimiento de desahucio, ejecución hipotecaria y subasta de bienes inmuebles en situaciones de vulnerabilidad
Ampliando las medidas de protección social
Introduce cambios importantes en el procedimiento de desahucio, ejecución hipotecaria y subasta de bienes inmuebles en situaciones de vulnerabilidad. Estas modificaciones amplían las medidas existentes de protección social para hacer frente a situaciones de vulnerabilidad social y económica.
Protección en el procedimiento de desahucio
Las principales medidas de protección en el procedimiento de desahucio son las siguientes:
- Se trasladará la resolución que fije la fecha del lanzamiento a las Administraciones públicas competentes, para comprobar la situación de vulnerabilidad de quienes ocupen la vivienda.
- El demandante deberá indicar si el inmueble constituye o no la vivienda habitual del ocupante, y si es gran tenedor de vivienda, deberá acreditar esta circunstancia mediante certificación del Registro de la Propiedad. Además, si el demandante es gran tenedor de vivienda, se le impone la carga de acreditar si el ocupante se encuentra en situación de vulnerabilidad económica.
- Se establece un requisito de admisibilidad de la demanda en los casos en que el demandante sea gran tenedor de vivienda, la vivienda sea la habitual del ocupante y éste se encuentre en situación de vulnerabilidad económica, consistente en que previamente haya habido un procedimiento de conciliación o intermediación entre las partes.
- Se amplía el ámbito de protección cuando se identifiquen situaciones de vulnerabilidad, incluyendo personas vulnerables que se pretenda desahuciar de su vivienda habitual en procedimientos de recuperación de una finca, tutela sumaria de la tenencia o de la posesión de una cosa o derecho y demandas de titulares de derechos reales inscritos.
- Se amplía el concepto sea gran tenedor de vivienda, se le impone la carga de acreditar si el ocupante de la vivienda se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica.
- Se establece un requisito de admisibilidad de la demanda en los casos en que el ejecutante sea gran tenedor de vivienda, la vivienda sea la habitual del ocupante y éste se encuentre en situación de vulnerabilidad económica, consistente en que previamente haya habido un procedimiento de conciliación o intermediación entre las partes, que será establecido por las Administraciones Públicas competentes.
- Se amplía el ámbito de protección cuando se identifiquen situaciones de vulnerabilidad.
Subasta de bienes inmuebles
Por último, se introducen ciertas modificaciones en la subasta de bienes inmuebles en los procedimientos de ejecución hipotecaria o de reclamación de deudas a la que se refiere la LEC.
Se establece que la subasta se podrá suspender en el caso de que el inmueble sea la vivienda habitual del ocupante y éste se encuentre en situación de vulnerabilidad económica, a cuyo efecto se requerirá informe de los servicios sociales municipales o autonómicos competentes. Asimismo, se establece que en el caso de que en la subasta no se adjudique el bien inmueble por un precio igual o superior al 70% del valor de tasación, se concederá un plazo de un año a contar desde la celebración de la subasta para que el deudor pueda satisfacer su deuda. En caso de que el deudor no satisfaga la deuda en este plazo, el ejecutante podrá solicitar una nueva subasta.
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